La Frontera es una de las zonas más conocidas de Pinamar, donde no hay carpas ni alambrados. Solo dunas, playas extensas y mar, factores que lo convierten en un atractivo para fanáticos de los cuatriciclos, UTVs y 4×4, que todos los veranos circulan sin control, sin límites de velocidad, sin reglas. Y chocan o vuelcan con consecuencias que a veces son trágicas.
El 12 de enero de este año, Bastián, de 8 años, quedó inconsciente con múltiples fracturas en el cráneo después de que el UTV en el que iba junto a su padre, una mujer y dos niñas menores de edad impactara con una camioneta entre las dunas.
La Frontera parece un problema sin solución. La Municipalidad dice que se ve condicionada porque las tierras son privadas. De manera preventiva, sí controla los accesos. Después del accidente de Bastián, que sigue internado en Mar del Plata, esos controles se endurecieron.
Fuentes de la Comuna adelantaron a este medio que la idea de las autoridades es “a los dueños de las tierras exigirles que cierren mejor el terreno”. Y explicaron su punto de vista: “Hay una delimitación del terreno privado que esta hecha con palitos, los cuales algunas personas sacan y rompen. Tenemos que delimitar el área de mejor manera, poner más cámaras, seguir con los operativos en los ingresos e incrementar los controles”, indicaron.
Según pudo reconstruir LA NACION, efectivamente los dueños de las tierras son privados. Lo que es debatible, para algunos especialistas, es si el Estado y los propietarios no pueden o deben hacer nada.
Los dueños de La Frontera
La mayor cantidad de la tierra que está al norte de Pinamar la concentra Montecarlo Real Estate SRL, de Victorio Américo Gualtieri, un empresario que hizo gran parte de su fortuna en los ’90 con obras públicas en la provincia de Buenos Aires y con préstamos del BAPRO cuando el gobernador era Eduardo Duhalde.
Figuraba entonces entre los principales contratistas de obra pública del país, ubicado en el cuarto lugar del ranking nacional, solo por detrás de Techint, Benito Roggio y SADE. Estuvo dos veces detenido y fue procesado por retención indebida y fraude a la administración pública. Otro gobernador, Felipe Solá, lo inhibió del registro de proveedores de la provincia.
En paralelo a su participación en el negocio inmobiliario, Gualtieri mantiene presencia en Sabavisa Constructora S.A. -es el CEO de la compañía-, una firma vinculada a proyectos de infraestructura de gran escala, entre ellos la planta depuradora de líquidos cloacales de Pinamar, destinada a resolver los derrames históricos de efluentes en la ciudad.
Otro de los grandes actores de La Frontera es Dunas S.A., propietaria de extensiones de tierra ubicadas hacia el sector lindero a la Ruta 11 -también a partir de los 90′-. La firma pertenece a Daniel Mautone, un empresario histórico del negocio del juego, con presencia en bingos y casinos en distintas provincias y concesionario del Casino de Pinamar desde hace una década.
Mautone construyó su expansión empresarial a través de sociedades dedicadas al juego y al entretenimiento, entre ellas Casino de Victoria S.A., firma que opera el casino homónimo en Entre Ríos y que también explota bingos en territorio como los de Santa Teresita, San Bernardo y Mar de Ajó. En varios de esos emprendimientos comparte sociedades con Daniel Angelici, con quien mantiene vínculos comerciales desde hace años en el sector.
La tercera propietaria es Pinamar S.A., fundadora del balneario y uno de los grupos tradicionales del desarrollo inmobiliario local. Según fuentes consultadas por LA NACION, la empresa posee importantes extensiones dentro de La Frontera, aunque en su mayoría se trata de áreas forestadas, con menor nivel de uso.
El alcance del poder del Estado
En el marco del debate reavivado por los accidentes ocurridos en La Frontera y el refuerzo de controles dispuesto en las últimas semanas, el abogado constitucionalista Andrés Gil Domínguez aportó una mirada jurídica sobre el alcance del poder estatal en ámbitos de dominio privado, una discusión central en un territorio donde conviven ambas modalidades.
En diálogo con LA NACION, explicó que la condición de propiedad privada no excluye de manera automática la intervención del Estado. “Existe el poder de policía estatal. Aun en ámbitos privados, el Estado puede intervenir en aras de preservar la vida y la integridad”, sostuvo. Según precisó, si bien en el ámbito estrictamente privado el margen de acción es más acotado, la situación cambia cuando se desarrollan actividades que involucran a terceros o que exceden el uso regular del suelo.
En ese sentido, advirtió que el argumento de que no se puede actuar por tratarse de terrenos privados es, en rigor, una verdad a medias. “Te dicen que no se puede intervenir porque es una cuestión de un privado, pero no es verdad que el Estado no pueda intervenir si hay actividades que no están relacionadas con los propietarios”, explicó.
Gil Domínguez puso también el foco en el rol del dueño del terreno. Señaló que la responsabilidad puede variar según la conducta adoptada por el titular del predio: “Depende cuál sea el rol que cumple el dueño. Si organizás algo o, por el contrario, omitís actuar y permitís por omisión, ahí podés tener un tipo de responsabilidad”. En ese marco, subrayó que el propietario debería denunciar las actividades irregulares, ya que la inacción también puede generar consecuencias legales.
Consultado por último sobre escenarios más extremos, recordó que el ordenamiento jurídico contempla incluso la expropiación, aunque bajo condiciones muy precisas. “Todo se puede expropiar, siempre y cuando exista una razón de utilidad pública y se pague una justa indemnización”, afirmó, y aclaró que se trata de un mecanismo excepcional.
Así, el caso de La Frontera deja de ser exclusivamente una discusión dominial o urbanística y se inscribe en un debate más amplio sobre responsabilidades, controles y límites del Estado en territorios privados de uso público de hecho. Entre tierras sin desarrollo posible sin un plan director, propietarios con títulos imperfectos o predios sin delimitación efectiva, y un espacio que cada verano vuelve a ser escenario de accidentes, el conflicto expone una tensión permanente: cómo compatibilizar el derecho de propiedad con la obligación estatal de preservar la seguridad y la vida en un territorio que funciona sin reglas claras.
El antiguo proyecto “Montecarlo”
Uno de los predios más relevantes dentro de ese entramado es Montecarlo, un antiguo loteo aprobado en 1913 que nunca llegó a desarrollarse. El proyecto original preveía calles trazadas y un esquema urbano inspirado en modelos europeos, pero jamás se concretó. Con el paso del tiempo, las dunas cubrieron las trazas proyectadas, el bosque avanzó sobre los lotes y nunca se ejecutó infraestructura básica, lo que dejó al emprendimiento definido en los planos, pero no en el territorio.
Dentro de ese mismo ámbito se encuentra La Olla, un sector que con los años se consolidó como el principal escenario de las picadas ilegales en Pinamar, pese a tratarse de suelo privado. La ausencia de un desarrollo formal, sumada a la falta de delimitaciones físicas estables, contribuyó a que el área funcione durante décadas como un espacio de uso informal, atravesado por accesos múltiples.
El origen de estas tierras se remonta a fines del siglo XIX, cuando formaban parte de grandes extensiones rurales asociadas a la familia de Martín de Álzaga y luego quedaron vinculadas a la herencia de Felicitas Guerrero (1846–1872). Tras su muerte, los campos fueron heredados por distintos familiares, lo que dio inicio a un proceso de fragmentación dominial que se profundizó con el correr de las décadas.
A comienzos del siglo XX, uno de esos herederos se asoció con capitales franceses para impulsar el proyecto Montecarlo. El emprendimiento avanzó en planos y subdivisiones, pero fracasó en pocos años: los inversores se retiraron del país y el proyecto quedó inconcluso. Aunque el loteo quedó registrado formalmente, nunca se consolidó en el territorio, ni desde el punto de vista urbanístico ni en términos de ocupación efectiva. Con el correr de las décadas, se sucedieron ventas parciales, boletos de compraventa y operaciones dominiales fragmentadas, que dieron lugar a una multiplicidad de situaciones registrales y a un esquema de propiedad complejo y difícil de ordenar.
La ley que congeló el desarrollo
El punto de inflexión en la historia dominial y urbanística de La Frontera llegó a fines de la década de 1970, cuando la provincia de Buenos Aires sancionó la Ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo. La norma estableció un régimen integral para regular cómo podían utilizarse, subdividirse y desarrollarse las tierras en todo el territorio bonaerense, fijando criterios que hasta entonces no existían.
Entre otros aspectos, la ley determinó tamaños mínimos de parcelas, indicadores urbanísticos, exigencias de infraestructura básica, cesiones de espacios públicos y la obligación de contar con planes directores para habilitar desarrollos urbanos. También introdujo una distinción central entre suelo urbano, complementario y rural, con restricciones específicas para cada categoría.
Cuando la norma entró en vigencia, el loteo Montecarlo ya estaba aprobado y subdividido desde principios del siglo XX, pero no cumplía con los nuevos requisitos. Muchas parcelas, en algunos casos de alrededor de 400 metros cuadrados, quedaron alcanzadas por las limitaciones que impuso la ley y el emprendimiento nunca obtuvo los indicadores necesarios para habilitar construcciones ni consolidar un desarrollo formal.
En ese contexto, las operaciones de compraventa realizadas quedaron sin posibilidad de materializarse en usos concretos del suelo, no por la invalidez de los títulos, sino por la imposibilidad legal de construir o desarrollar conforme a la nueva normativa.
La Ley 8912 no anuló la propiedad privada, pero sí limitó severamente su aprovechamiento, dejando a Montecarlo y a amplios sectores de La Frontera en un limbo jurídico: tierras privadas, mayormente clasificadas como zona rural, sin posibilidad de edificar ni de explotar productivamente.
Esa situación tuvo efectos persistentes. Además de congelar cualquier intento de desarrollo, impactó en la tributación y en los incentivos para el cuidado del territorio, ya que grandes superficies quedaron fuera del circuito de tasas y contribuciones, una condición que atraviesa el conflicto desde hace décadas.
El plan municipal para ordenar La Frontera
Para el caso específico de La Frontera, supo este diario, el Plan Pinamar 2050, que presentó el intendente Juan Ibarguren, buscaría definir usos posibles en tierras que hoy están virtualmente congeladas, establecer límites claros entre espacio público y privado, ordenar accesos y fijar condiciones bajo las cuales los propietarios podrían eventualmente desarrollar sus parcelas. Sin ese marco, coinciden fuentes consultadas, no existe posibilidad legal de avanzar en ningún proyecto, ni siquiera en aquellos predios que cuentan con títulos de propiedad consolidados.
El recorrido institucional del plan es extenso. El proyecto será enviado al Concejo Deliberante este año, donde deberá ser debatido y aprobado. Luego se abrirá una audiencia pública, paso obligatorio para este tipo de instrumentos, y finalmente deberá recibir la validación de la Provincia de Buenos Aires, un proceso que puede durar varios años. Recién a partir de esa aprobación, el plan comenzaría a regir y a habilitar la discusión concreta sobre el futuro de zonas como La Frontera.
