El mercado inmobiliario rural cierra 2025 con un balance positivo: actividad sostenida, operaciones concretas y una recuperación de los valores en las mejores tierras. Desde comienzos de año se observó una dinámica atípica: aun cuando enero y febrero suelen mostrar menor movimiento por razones estacionales, en 2025 la actividad superó el promedio histórico. Esa tendencia se mantuvo durante los meses siguientes, impulsada por la confianza en el sector agropecuario y por expectativas de mayor estabilidad económica a futuro. En ese marco, hacia fin de año se consolidaron precios que evidencian la recuperación del mercado. Para campos agrícolas de primera calidad, clase 1 y sin restricciones productivas, los operadores mencionan valores en torno a los US$20.000 por hectárea, con un nivel de actividad “concreta, firme, bastante dinámica y bastante alta”.
Los datos de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) avalan ese diagnóstico. En su último informe, el Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR) alcanzó 50,57 puntos en noviembre pasado. Si bien el indicador mide volumen de operaciones y no precios, refleja que el mercado sigue activo, aunque todavía lejos de su pico histórico.
El Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR) se ubicó en 50,57 puntos en noviembre pasado Gza.
“El sector se encuentra expectante ante la perspectiva de cambios favorables, específicamente en lo que respecta a la legislación impositiva y laboral”, señala el informe. Esa cautela, propia de los momentos de transición normativa, también se tradujo en una menor oferta: hay menos propietarios dispuestos a vender y muchos prefieren esperar a que el panorama legislativo se aclare.
Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, resumió a LA NACION el balance anual: “El 2025 es un año que está terminando con un nivel de actividad concreta, firme, bastante dinámica, bastante alta”. Según explicó, ese proceso comenzó a gestarse en el segundo semestre de 2024, cuando la expectativa se transformó en confianza y los inversores empezaron a cerrar operaciones.
Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios
Remarcó que incluso enero, históricamente un mes de baja actividad, fue “el bache de mayor actividad histórica”, un indicador precoz de un año con intenso movimiento. No obstante, reconoció que el calendario electoral introdujo cierta prudencia: “La elección en la provincia de Buenos Aires enfrió un poquito el mercado, no lo paralizó, pero generó incertidumbre”.
A pesar de ello, el año avanzó con propietarios firmes en sus pretensiones. “Los campos que estaban en cartera mantuvieron precios, con menos margen de negociación, condiciones más cortas y más operaciones al contado”, explicó. Por su parte, los inversores comenzaron a aceptar valores que antes rechazaban, lo que permitió que las partes convergieran en una “banda de negociación” donde los negocios empezaron a fluir.
La demanda se concentró principalmente en campos agrícolas clase 1, sobre todo en la zona núcleo agrícola. Allí, la combinación de alta demanda y oferta limitada impulsó la recomposición de precios, tras un piso observado entre US$12.500 y US$13.000 por hectárea alrededor de 2020. “La foto de hoy es bastante clara: el propietario espera vender en torno a los US$20.000 la hectárea y el inversor convalida valores cercanos a los US$18.000”, señaló.
“La foto de hoy es bastante clara: el propietario espera vender en torno a los US$20.000 la hectárea y el inversor convalida valores cercanos a los US$18.000”, señaló Madero
Al descender hacia campos de calidad clase 2 y 3, mixtos agrícola-ganaderos, la dinámica es más pausada, aunque también se percibe recuperación en áreas del oeste y sudeste bonaerense, en Entre Ríos y en algunas zonas de Santiago del Estero.
En el segmento exclusivamente ganadero la situación es más heterogénea. Si bien la mejora en los precios de la hacienda y el sinceramiento cambiario hicieron más atractivos esos planteos, el mayor requerimiento de inversión y el giro de capital más lento impiden que la recuperación del valor de la tierra siga el mismo ritmo que en el campo agrícola.
En los campos ganaderos, si bien la mejora en los precios de la hacienda y el sinceramiento cambiario volvieron atractivos los planteos, el mayor requerimiento de inversión y el giro más lento del capital hacen que la recuperación del valor de la tierra no copie el ritmo del campo agrícola ESV
Aun así, comenzaron a concretarse ventas en campos ganaderos y mixtos, tanto en la región pampeana como en áreas extrapampeanas. En las zonas más consolidadas las operaciones se abonan mayormente al contado; en las regiones más marginales reaparecieron financiaciones a seis o siete años.
Con este panorama, la pregunta clave es quién lleva hoy la sartén por el mango: “Venimos de una etapa en la que mandaba la plata, pero hoy ya no es tan así. La sartén empezó a estar compartida y hoy quizás esté un poco más afirmada en la mano del propietario que en la del inversor”. Ese giro responde, en parte, al perfil del vendedor: en la mayoría de los casos la venta responde al cierre de ciclos familiares y no a urgencias financieras. “El propietario está saneado, no tiene apuro y duda cuándo salir a vender”.
Para Madero, 2025 deja un resultado claramente positivo: “Fue un año de muchas operaciones concretadas, mucho trabajo de campo, recorridas y consultas; nos tuvimos que multiplicar en las actividades, incluso negociando dos o tres campos al mismo tiempo mientras atendíamos otros clientes. Fue un año muy demandante pero muy gratificante”.
De cara a 2026, las expectativas del sector están puestas en el terreno legislativo. La posibilidad de avanzar en una reforma impositiva, una modernización laboral y la eliminación de restricciones sobre la tierra son vistas como factores claves para afianzar la recuperación del mercado.
Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, consideró que “la derogación total de la Ley de Tierras sería un cambio muy importante” y que el fin del cepo enviaría “un mensaje favorable” para atraer inversiones. También anticipó que, si se concretan las reformas, el interés podría llegar a regiones hoy relegadas, como el norte del país.
Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, consideró que “la derogación total de la Ley de Tierras sería un cambio muy importante”
Madero, por su parte, advirtió que aunque la Argentina conserva siempre un grado de imprevisibilidad, el escenario es alentador: “Somos una mistura de alta combustión y todo puede pasar, pero hoy estamos en un contexto promisorio. La inversión en tierras siempre mira a la política y este Gobierno, con su estilo, marcó un camino hacia cierta normalidad: una Argentina más previsible, estable, donde se puede proyectar”.
Subrayó además que, en ese contexto, muchos propietarios esperan definiciones legislativas y mejores señales de precios: “La famosa oportunidad de comprar a dos lo que vale cuatro ya no existe”.
