Si se aprueba la exención del impuesto a las Ganancias para los alquileres de propiedades destinadas a vivienda incluida en la reforma laboral, la rentabilidad de poner una propiedad en alquiler podría incrementarse hasta un 64% para los contribuyentes que pagan la alícuota máxima.
Según un informe reciente del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la medida busca incentivar la inversión y ampliar la oferta de inmuebles en alquiler en el país.
El estudio señala que, de implementarse la exención, los ingresos por alquileres de casa-habitación quedarían fuera del impuesto a las ganancias para las personas físicas.
“El nivel de rentabilidad esperado es vital para la generación de oferta en un mercado. La rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares”, indica el Instituto.
“Dado un valor del inmueble de USD 70.000 y un valor supuesto de alquiler mensual de $550.000, la rentabilidad bruta anual de alquilar, al tipo de cambio actual, equivale a 6,46%. A esto hay que restarle la comisión inmobiliaria y los tributos, obteniendo en primer lugar una rentabilidad bruta después de la comisión del 5,8% y luego la rentabilidad neta de tributos para cada uno de los propietarios”, añade.
El impacto de la reforma varía según el régimen impositivo: quienes tributan la alícuota máxima del 35% experimentarían una mejora del 64% en su rentabilidad neta, pasando del 3,19% al 5,22%, mientras que quienes tributan al 13% verían un aumento del 17%, subiendo de 4,47% a 5,22%.
Para los inscriptos en el régimen de monotributo, la rentabilidad anual se mantendría casi sin cambios, en 5,17%, apenas por debajo del 5,22% proyectado para los autónomos beneficiados.
De acuerdo con el IARAF, la eliminación de Ganancias para estos ingresos ubicaría la rentabilidad de los alquileres de autónomos por encima de la de los monotributistas, lo que podría llevar a algunos propietarios a migrar al régimen general para acceder a los nuevos guarismos.
El cambio normativo pretende así hacer más atractivo el mercado de alquileres para inversores privados y, a la vez, promover nuevas inversiones y empleo en el sector inmobiliario.
El proyecto de modernización laboral, que está en análisis parlamentario, incluye varios capítulos sobre la estructura tributaria. Su evolución y eventual sanción definirán el alcance final de la exención y su efecto sobre propietarios, inversores y la dinámica del mercado de alquileres.
Rentabilidad de un plazo fijo vs alquiler
Otro punto del proyecto aborda la exención del impuesto a las ganancias para distintos instrumentos de ahorro, como los plazos fijos en dólares. Esa iniciativa permite comparar la rentabilidad neta, descontados los impuestos, entre el alquiler de una vivienda y un plazo fijo en dólares, tanto bajo el régimen vigente como en un escenario regido por la reforma propuesta.
De acuerdo al IARAF, con una renta anual para el plazo fijo estimada en 5,25%, un ahorrista que paga una alícuota de ganancias del 35% obtiene una renta neta de 3,41% anual. En ese marco, la rentabilidad del alquiler de vivienda y la de un plazo fijo resultan prácticamente equivalentes, considerando igual nivel de riesgo.
Pero si se aprueba la exención del impuesto a las ganancias sobre los ingresos por alquileres, la rentabilidad neta para un propietario autónomo aumentaría un 64%, quedando un 53% por encima de la del plazo fijo en dólares, si este sigue tributando. El rendimiento anual neto por alquilar un inmueble alcanzaría entonces 5,22%, frente al 3,41% del plazo fijo.
En el supuesto de que la exención de ganancias también alcance a los plazos fijos en dólares, su rentabilidad escalaría al 5,25% anual, igualándose nuevamente con la del alquiler de vivienda.
Ese escenario proyecta un aumento significativo de la renta neta para ambos tipos de inversión, cambiando la ecuación para ahorristas y propietarios según el nuevo régimen fiscal.
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