El precio de alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires varía notablemente según el barrio y la cantidad de ambientes: las diferencias entre las zonas más caras y las más económicas pueden superar en más de un 30% el valor.
El último informe del Instituto de Estadística y Censos porteño, con datos de Argenprop, indica que los alquileres publicados en pesos crecieron en el último año a un ritmo parecido al de la inflación de la ciudad, aunque todavía algo por encima.
Durante el cuarto trimestre de 2025, el precio promedio de un monoambiente usado alcanzó los $484.985 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se ubicó en $658.196 y uno de tres ambientes en 1.008.258 pesos.
El reporte destaca que Núñez encabeza el listado de barrios más caros para los alquileres de departamentos usados de uno y dos ambientes, con $542.348 y $757.091, respectivamente. En el segmento de tres ambientes, Villa Urquiza lidera con un promedio de $1.165.389 mensuales.
En el extremo opuesto, Constitución y San Nicolás registran los valores más bajos para monoambientes: $403.590 y $429.953, respectivamente. Para dos ambientes, los menores precios se observan en La Boca ($539.469) y Constitución ($547.572). En el caso de los tres ambientes, Constitución y Montserrat aparecen como las opciones más accesibles, con $797.147 y $815.129.
La brecha entre los barrios más caros y los más accesibles puede superar el 30% para unidades similares; en términos absolutos, esa diferencia representa más de $150.000 mensuales para un monoambiente y más de $300.000 para un tres ambientes.
A nivel comunal, la Comuna 13 (Núñez, Belgrano y Colegiales), la Comuna 14 (Palermo) y la Comuna 12 (Villa Urquiza, Saavedra y Coghlan) concentran los valores de alquiler más altos. En cambio, las comunas del sur y del macrocentro —como la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat, Constitución) y la Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya)— muestran precios sensiblemente menores.
El informe señala que las valuaciones promedio de las unidades base alcanzaron $484.985 para un ambiente, $658.196 para dos ambientes y $1.008.258 para tres ambientes. Además, tres cuartas partes de las publicaciones corresponden a viviendas de uno y dos ambientes, lo que confirma la preferencia del mercado por ese tipo de unidades.
Paralelamente, el predominio de departamentos pequeños dentro de la oferta consolida una tendencia que se profundizó en los últimos años: son unidades más demandadas por jóvenes profesionales, estudiantes y hogares unipersonales, pero también atractivas para inversores que buscan mayor rotación y menor riesgo de vacancia.
Los datos, obtenidos de publicaciones en pesos, muestran —según el Instituto de Estadística y Censos de CABA— una desaceleración en la suba de precios respecto de trimestres anteriores. El crecimiento interanual promedio de los alquileres fue de 33,3%, con una leve convergencia frente al Índice de Precios al Consumidor porteño, que registró 32,6% en el mismo período.
Aunque la variación empieza a alinearse con la inflación, los niveles actuales representan una carga significativa en relación con los ingresos promedio. En ese contexto, la evolución de la oferta será clave para determinar si la moderación de precios logra sostenerse en los próximos meses.
En ese sentido, la oferta de departamentos en alquiler en pesos durante octubre-diciembre de 2025 duplicó el promedio trimestral del trienio 2017-2019 y se multiplicó casi por seis respecto del promedio de 2023. Según el relevamiento, eso refleja un mercado con mayor stock y menor concentración en barrios puntuales.
Esta expansión se vincula, entre otros factores, con la eliminación de la Ley de Alquileres. Tras el cambio regulatorio, más propietarios optaron por volver a ofrecer sus inmuebles bajo contratos en pesos con condiciones acordadas entre las partes, lo que incrementó el volumen de publicaciones y alivió la presión sobre segmentos específicos del mercado.
Si bien el mercado muestra un mayor volumen de oferta y una variación interanual más alineada con la inflación, la heterogeneidad territorial sigue siendo su rasgo dominante: la ubicación continúa siendo el principal determinante del valor y explica que, dentro de la misma ciudad, alquilar un departamento similar pueda costar casi el doble según el barrio elegido.
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