El retorno de los créditos hipotecarios UVA ha dado lugar a una nueva dinámica en el mercado inmobiliario. En la Ciudad de Buenos Aires, en mayo, se llevaron a cabo 5.600 transacciones de propiedades, de las cuales 1.300 se realizaron a través de esta línea de financiamiento. Así lo informó Cecilia Boufflet en Infobae En Vivo, al describir el impacto de esta herramienta en la actividad del sector.
Según la periodista, en los primeros cinco meses del año se concretaron más de 5.000 créditos hipotecarios en la Ciudad, con un promedio de más de 1.000 por mes, un ritmo que se sitúa en la mitad de lo registrado en 2018, cuando se alcanzó un pico de 9.000 operaciones en el mismo período. Esta reactivación parcial se produce en un contexto donde el valor de las propiedades, especialmente las usadas, se mantiene estable, lo que incrementa la atractividad del financiamiento en comparación con el alquiler.
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Boufflet explicó que una de las claves del esquema UVA es que la cuota inicial se asemeja al costo de un alquiler en muchas zonas del país. Según los datos recabados por el economista y docente Andrés Salinas, los montos varían según el banco que otorga el crédito para adquirir una vivienda valorada en USD 100.000.
Por ejemplo, el Banco Ciudad ofrece cuotas de aproximadamente $70.000 por cada USD 10.000 solicitados, mientras que el Banco Nación y Burbank reducen ese monto a $53.000 y $57.000, respectivamente. Esta diferencia se vuelve significativa al escalar la financiación: para un crédito de USD 100.000, el ahorro mensual puede alcanzar hasta $200.000 entre las distintas entidades.
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Sin embargo, no todos los interesados logran acceder. Boufflet detalló que para solicitar un crédito hipotecario UVA se necesita demostrar ingresos equivalentes a cuatro veces el valor de la cuota. Dichos ingresos pueden provenir del salario de una sola persona o de un grupo familiar conviviente. Además, las entidades financieras recomiendan que la cuota no supere el 25% de los ingresos mensuales, aunque lo ideal sería que se encuentre en torno al 20% o menos, para no comprometer la capacidad de pago ante posibles variaciones de la inflación.
En este sentido, la periodista advirtió sobre prácticas de “engrosar artificialmente” los ingresos declarados ante el banco, como sumar a familiares que no contribuyen realmente al pago del crédito. “Si la cuota te queda muy ajustada y hay un desfasaje con la inflación, vas a quedar muy ahogado en algún momento”, resaltó, sugiriendo optar por propiedades más pequeñas o situadas en zonas menos cotizadas para asegurar una mayor holgura financiera.
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El sistema UVA ajusta la cuota y el capital adeudado según el índice de inflación. Por ejemplo, si la tasa nominal es del 3,5%, como la que actualmente ofrece el Banco Nación, el ajuste efectivo mensual puede superar el 6% cuando se considera la inflación del período. Boufflet aclaró que, aunque esta tasa es baja en comparación con otras líneas de crédito, la variación mensual de la cuota no debe subestimarse, ya que influye tanto en el monto a pagar como en el saldo de la deuda.
A pesar de estas características, el crédito hipotecario UVA mantiene el nivel más bajo de morosidad del sistema financiero argentino, lo que, según la periodista, refuerza la viabilidad del producto. “Dentro de los hipotecarios, el UVA es el que muestra menor mora. Eso indica que, en general, la gente prioriza el pago de su vivienda”, destacó.
Otro aspecto relevante es el contexto macroeconómico. Boufflet mencionó que actualmente no existe un auge de precios en el mercado inmobiliario, lo que contrasta con lo ocurrido en 2017-2018, cuando la aparición de créditos similares provocó un aumento acelerado en el valor de las propiedades. En ese momento, los compradores veían cómo el inmueble deseado aumentaba de precio antes de finalizar el trámite del crédito, situación que hoy no se repite.
El informe también resaltó que la oferta de créditos hipotecarios UVA incluye tanto bancos tradicionales como digitales, como el caso de Burbank, que, a pesar de tener una operación limitada, ofrece cuotas competitivas. Sin embargo, Boufflet advirtió que el acceso a estos bancos puede estar restringido por su infraestructura y volumen de operaciones.
En términos de montos, los bancos requieren que el solicitante disponga de entre el 20% y el 25% del valor de la propiedad como ahorro previo, monto que debe considerarse como parte del pago inicial. Por lo tanto, para una vivienda de USD 100.000, el comprador debe contar con al menos USD 20.000 a USD 25.000 disponibles.
Por otro lado, los compradores deben tener en cuenta una serie de gastos adicionales asociados al proceso de escrituración y al mantenimiento del préstamo. Entre ellos, se encuentran:
- Impuesto de Sellos: entre 1,5% y 2% del valor de la propiedad, según la jurisdicción.
- Comisión bancaria y tasación: entre 0,5% y 1% del monto solicitado.
- Honorarios de escribano: alrededor del 2% del valor del inmueble.
- Impuestos y tasas registrales: aproximadamente 1,5%.
- Certificaciones e inscripciones: pueden sumar hasta un 0,5%.
Asimismo, el crédito incluye costos recurrentes:
- Seguro de vida: obligatorio, entre 0,1% y 0,2% del saldo anual.
- Seguro de incendio: mismo rango de valores que el seguro de vida.
- Impuestos municipales: variables según la ubicación del bien.
Cabe destacar que el esquema UVA implica una actualización periódica de las cuotas según la inflación, lo que significa que el compromiso financiero no es fijo. Por ello, es fundamental una planificación familiar adecuada y un margen de maniobra ante aumentos inesperados en el índice de precios.
