Tras un año en el que el acceso al crédito impulsó el mercado inmobiliario de manera significativa, el aumento de las tasas comienza a restringir las hipotecas, generando una amenaza latente de enfriamiento en la dinámica de compraventas.
En los últimos 40 años, la oferta bancaria de este tipo de financiamiento se ha limitado a períodos breves, intercalados por lapsos más prolongados durante los cuales ha desaparecido por completo. El último ciclo extenso de crédito ocurrió a fines de la década de 1990.
Luego de más de 15 años, se abrió una nueva ventana, corta, entre 2016 y 2018. No fue hasta mayo de 2024, seis años después, que la mayoría de los bancos volvió a incluir las hipotecas en su portafolio de productos.
El impacto ha sido notable: según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en julio se formalizaron 1.393 escrituras con hipoteca, lo que representa un incremento del 519,1% en comparación con el mismo mes del año anterior. En el acumulado de los primeros siete meses de 2025, el total de operaciones con crédito hipotecario alcanzó las 8.003.
No obstante, según Reporte Inmobiliario, “ese renacer hipotecario, tan bien recibido por el mercado, enfrenta hoy una nueva amenaza. El progresivo aumento de tasas implementado por los bancos a lo largo de 2025 —acentuado en las últimas semanas por la volatilidad cambiaria— encarece el financiamiento y limita el acceso de potenciales compradores”.
“Más allá de las razones de política económica y/o de expectativas sobre la política que confluyen en el endurecimiento de las condiciones de financiamiento hipotecario por parte de la mayoría de las entidades financieras, la consecuencia es clara: una desaceleración en la dinámica del mercado mientras persistan estas condiciones”, añadieron en su informe.
La tasa promedio vigente en la mayoría de los bancos privados que impulsaron el reciente crecimiento en la venta de viviendas hace que el ingreso necesario para acceder al mismo monto de crédito sea dos veces y media superior al requerido hace un año.
El costo promedio de financiamiento para este tipo de préstamos supera el 10% y, según el economista especializado en el sector, Andrés Salinas, a pesar de ello los bancos están saturados de consultas y trámites de apertura. “Continúan aumentando la tasa y mitigando el riesgo al ser más selectivos”, afirmó.
“En contraste con el fuerte encarecimiento de las hipotecas en el sistema privado, el Banco Nación destaca por mantener vigente una línea de financiamiento hipotecario a clientes con una tasa del 4,5% anual sobre UVA. En un contexto de alzas generalizadas, esta política lo posiciona como el actor más competitivo del mercado, capaz de captar una porción creciente de la demanda al ofrecer la alternativa más accesible en términos de costo financiero”, indicó Reporte Inmobiliario.
Sin embargo, Tomás Oubiña, especialista en el mercado inmobiliario, señaló en sus redes sociales que el BNA ha endurecido las condiciones y ha elevado de manera significativa el puntaje mínimo de scoring crediticio necesario para otorgar créditos hipotecarios. El scoring bancario es una evaluación interna que realizan las entidades financieras para determinar la capacidad de pago de cada persona interesada en acceder a un crédito.
“Hasta hace poco, el Banco Nación establecía como requisito un puntaje mínimo de 450 puntos para acceder a un préstamo hipotecario. Este umbral permitía que cualquier persona sin deudas, fuera del Veraz y con una tarjeta de crédito activa pudiera calificar”, explicó.
Ahora, según Oubiña, el nuevo mínimo se ha elevado a 909 puntos. Para alcanzar este nivel, es necesario contar con ingresos muy altos, un flujo elevado de gastos mediante tarjetas y un historial crediticio impecable. En la práctica, quienes tienen salarios promedio y consumos normales con tarjeta enfrentan mayores dificultades para cumplir las nuevas condiciones de acceso a la vivienda a través del crédito hipotecario.
“Estamos ante el fin del crédito hipotecario”, afirmó el analista.
En el sector permanece la incertidumbre acerca de si este escenario es temporal y se ajustará una vez superada la incertidumbre electoral, o si marca el inicio de un nuevo ciclo de retracción hipotecaria. Mientras tanto, el mercado atraviesa un proceso de reacomodamiento.
