El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires evidencia una desaceleración en los alquileres, mientras que los precios de venta y el costo de la construcción mantienen una tendencia estable o al alza. En noviembre, los alquileres aumentaron 2,2% respecto al mes anterior y acumulan en 2025 un alza del 32,6%, por encima de la inflación del período, que se ubicó en 27,2%.
El análisis interanual muestra que los valores de los departamentos crecieron 35,6% respecto a noviembre de 2024. Aunque este porcentaje supera la inflación anual (31%), resulta inferior al ajuste ICL (40%). La comparación con el ciclo previo evidencia una fuerte desaceleración: entre octubre de 2023 y octubre de 2024 la suba fue de 90,63%, según un relevamiento de Zonaprop.
En términos de valores actuales, un monoambiente se alquila en promedio por 624.727 pesos mensuales; un departamento de dos ambientes, por 729.916 pesos; y uno de tres ambientes, por 987.205 pesos al mes. Entre los barrios, Puerto Madero encabeza la lista de los más caros, con un alquiler promedio de 1.238.741 pesos mensuales, seguido por Núñez (818.018 pesos) y Palermo (714.676 pesos). En el extremo opuesto, Lugano sigue siendo el barrio más accesible, con un valor medio de 584.087 pesos, por delante de Constitución (628.163 pesos) y Floresta (639.271 pesos).
En el segmento de ventas, los precios se mantienen estables. El valor del metro cuadrado se ubica en 2.450 dólares en noviembre, sin variaciones respecto a octubre. Durante 2025 este rubro experimenta un incremento del 5,4% y, en comparación con octubre de 2024, los precios están 5,6% por encima. El precio medio en la ciudad se sitúa 13,9% por encima del mínimo registrado en junio de 2023, cuando alcanzó 2.151 dólares.
El valor de un monoambiente es de 107.493 dólares; un departamento de dos ambientes, 129.505 dólares; y uno de tres ambientes, 178.855 dólares. Los barrios con la oferta más cara en venta de departamentos son Puerto Madero (6.144 dólares/m²), Palermo (3.393 dólares/m²) y Núñez (3.367 dólares/m²). En contraste, Lugano presenta el valor más bajo, con 1.091 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya (1.464 dólares/m²) y La Boca (1.533 dólares/m²).
La actividad notarial también muestra signos de recuperación. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en octubre de 2025 se concretaron 7.018 escrituras, lo que implica un crecimiento del 17% respecto a octubre de 2024 y equivale a 2,7 veces el mínimo registrado en septiembre de 2020. Además, los actos con hipoteca bancaria representaron el 21% del total en octubre de 2025, lo que supone un aumento de 5,5 puntos porcentuales frente al mismo mes del año anterior.
El costo de construcción en dólares retomó la senda ascendente, con un incremento del 4,7% en noviembre. Ese valor se encuentra 105% por encima del nivel de octubre de 2023, cuando se celebraron las elecciones presidenciales. Construir hoy cuesta tres veces más que en 2020, el punto más bajo de la serie de Zonaprop.
En el caso de las casas, el precio del metro cuadrado se ubica en 1.825 dólares y se mantiene estable desde septiembre. No obstante, en 2025 acumula una suba del 5,9%, por encima del aumento registrado en los departamentos (5,4%). En los últimos doce meses el incremento llega al 6,3%. Una casa de tres dormitorios tiene un precio medio de 299.894 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 490.472 dólares.
Palermo lidera el ranking de barrios con la oferta más cara para la compra de casas, con un precio medio de 3.269 dólares/m². Le siguen Belgrano (2.995 dólares/m²) y Recoleta (2.611 dólares/m²). En el otro extremo, La Boca se posiciona como el barrio más económico, con un valor medio de 724 dólares/m², seguido por La Boca y Nueva Pompeya, con 734 dólares/m² y 765 dólares/m², respectivamente.
La rentabilidad para inversores presenta una leve mejora. La relación alquiler/precio subió en noviembre y se ubica en 4,98% anual. Actualmente se requieren 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa 2,8% más que lo necesario hace un año. Los barrios más atractivos para quienes buscan renta son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con retornos brutos de 8,8%, 8% y 7,2%, respectivamente. En contraste, Puerto Madero ofrece la menor rentabilidad, con apenas 3,3%, seguido por Palermo (4%) y Núñez (4%).
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